都市計画法では、計画的な街づくりを実現するために、地域の特性に合わせて土地の区域を分けています。
その中でも、市街化調整区域は重要な区分のひとつで、この土地を相続する予定の方もいらっしゃるでしょう。
今回は市街化調整区域の意味や、そうした土地の相続税評価方法、そして相続した土地をどうするかについて解説します。
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市街化調整区域とは何か
「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づいて、都市の拡大を抑制すべきとされているエリアのことです。
この区域では、特定の条件を満たさない限り、建物の建設や開発行為は制限されます。
つまり、市街化調整区域の土地を相続した後に、自宅や賃貸アパート・マンションを建築して運用することは不可能です。
市街化調整区域では、路線価が付されていないことが一般的で、相続税の評価額の計算方法も一般的な土地とは異なります。
具体的には、土地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛ける「倍率方式」を使用し、路線価を使わずに評価額を計算しなければなりません。
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市街化調整区域にある土地の相続税評価について
市街化調整区域内の土地の場合、路線価が利用できないため、類似の地目に基づいて評価するのが一般的です。
ここでは、周辺の宅地との比較により、近傍の状況を反映した「しんしゃく割合（原価率）」を考慮して計算します。
具体的な計算式は「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」という方法です。
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相続した市街化調整区域の土地はどうするのか
市街化調整区域の土地を相続した場合、まずは売却を検討してみるのが良いでしょう。
賃貸アパートやマンションとしての運用はできませんが、建物を建てる許可が不要な資材置き場や駐車場、太陽光発電施設などの用途であれば、需要があるかもしれません。
売却が困難な場合は、土地信託も有効な選択肢のひとつになるでしょう。
土地信託とは、土地の管理と活用を信託会社に任せ、その収益の一部を配当として受け取れる投資方法の一種です。
信託期間が終了すると、土地の所有権は所有者に返還されるため、土地を失うリスクはありません。
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まとめ
市街化調整区域とは、都市計画法により都市の拡大を抑制するために設定された区域です。
路線価を使用して計算できないため、評価額は「類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」で計算されます。
相続した土地をどうするかですが、建物を建てずに済む用途の不動産売却や、土地信託が有効な手段となります。
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湘南シーズン メディア編集部
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