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マンションでかかる修繕積立金と管理費の違いは?適正値などについて解説

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マンションでかかる修繕積立金と管理費の違いは?適正値などについて解説

マンションを購入すると、ローンの支払いのほかにマンションの管理費と修繕積立金の支払いが必要です。
管理費を払っているのに、なぜ別に修繕積立金が必要なのか、疑問に思う方も多いでしょう。
今回は、管理費と修繕積立金の違い、修繕積立金が値上げになる場合の理由、そもそも修繕積立金の適正値はどのくらいなのかを解説します。

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マンションで支払う修繕積立金と管理費の違い

まず管理費とは、マンションの共用部分にある設備のメンテナンスや管理に充てるためのものです。
共用部分の清掃や電気代・光熱費、管理人の人件費など、そのマンションで快適に暮らしていくためにかかる費用です。
一方の修繕積立金はマンションの老朽化を防ぎ、資産価値の維持のために長期修繕計画に基づいた建物の診断と修繕を目的にしています。
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は50年以上と言われていますが、外壁や配管などの経年劣化は避けられません。
そのため、数年から数十年に1度、大規模修繕と呼ばれる大掛かりな修繕をおこなうのですが、将来必要になる大規模修繕のために積み立てているのが修繕積立金なのです。

マンションで支払う修繕積立金の値上げはなぜ起こる?

修繕積立金の積立方法には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2種類があります。
均等積立方式はその名のとおり、最初に決められた金額で積み立てていくことです。
この方式の場合、購入当初は修繕積立金が高く感じられるかもしれませんが、将来にわたって金額が変わらないため将来設計がしやすいというメリットがあります。
しかし、販売時に毎月の支払いを少なく見せるため段階増額積立方式を採用しているところが多いようです。
段階増額積立方式は一定の年数ごとに修繕積立金が増額されていく方式で、場合によっては大規模修繕が近づいたときには修繕積立金が販売時の2倍になっているということもあり得ます。
この方式はあとで負担が増すため修繕積立金の滞納などが発生し、計画どおりに修繕がおこなえないなどの問題が起きるケースもあります。
大規模修繕のタイミングが近づいてきた段階で、十分な積立金がないと修繕積立金の値上げや一時金の徴収につながるため注意が必要です。
万が一大規模修繕がおこなえないとなると、資産価値が下がるだけでなく安心して住めないマンションになる恐れがあります。

マンションで支払う修繕積立金の適正値は?

修繕積立金の見直しを促進させるため、2021年9月に国土交通省が約10年ぶりに修繕積立金に関するガイドラインを改定しました。
新しいガイドラインでは、マンションの階数と延べ床面積で修繕積立金の平均値が示されています。
20階未満の建物の平均値は255円/㎡・月〜335円/㎡、20階以上の平均値は338円/㎡です。
この平均値を下回るようであれば、適正値とは言えないと考えて良いでしょう。

まとめ

なるべく毎月の出費をおさえるため、修繕積立金の安い物件を選びたくなるかもしれません。
しかし、10年後20年後に大きな影響を受ける可能性があります。
将来のためにも購入を検討している物件の修繕積立金が適正値なのかしっかりチェックしたいものです。
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