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不動産売買契約は解除できる?ローン特約・買い替え特約について解説!

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不動産売買契約は解除できる?ローン特約・買い替え特約について解説!

不動産の売買契約を結んだあとで買主の都合により契約を解除した場合、支払った手付金が返還されないばかりか、違約金を請求されるおそれもあるため注意が必要です。
しかし契約条項に特約を盛り込んであれば、買主都合でも買主に有利な条件で契約を解除できます。
今回は不動産の購入をご検討中の方へ向けて、ローン特約と買い替え特約について解説します。

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不動産売買契約を買主都合で解除できる特約①ローン特約

不動産購入時に住宅ローンを利用する場合は、売買契約締結後の金融機関の審査によって融資の可否が判断されます。
ローン特約は、金融機関の審査に落ちて融資を受けられなかった(または融資希望額より融資可能額が少なかった)場合に、買主が不動産の売買契約を解除できる特約です。
ローン特約には「特約が適用されて契約を解除する際、支払い済みの手付金は売主から買主に返還される」「契約解除に伴う違約金は発生しない」など、買主保護のための条件が盛り込まれています。
なお、ローン特約による契約解除をスムーズにおこなうためには、融資を受ける予定の金融機関名や融資の承認を受ける期日などを契約内容に明記しておくことが重要です。
これは、売主から「他の金融機関であれば融資を受けられる可能性がある」「経済状況が好転すれば、将来的に融資を受けられるのではないか」と追求されるのを避けるためです。

不動産売買契約を買主都合で解除できる特約②買い替え特約

不動産の買い替えとは、買主が現在所有している不動産(旧居)を売却し、その売却益を資金として新たに不動産(新居)を購入することです。
新居の売買契約に買い替え特約を盛り込んでおくと、旧居を売却できなかった(または売却価格が予定を下回って新居の購入資金に満たなかった)場合に、売買契約を解除できます。
買い替え特約にも、支払い済みの手付金の返還など買主保護のための条件が盛り込まれているのが一般的です。
ただし買い替え特約は売主にとっては不利となるため、売買契約に買い替え特約を盛り込むためには売主を納得させられるような条件をつける必要があります。
旧居の売却期日や最低売却価格を明記したり、旧居の売却を依頼している不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶことを条件としたりすると、売主の承諾を得やすくなります。

ローン特約・買い替え特約で売買契約を解除すると仲介手数料はどうなる?

ローン特約や買い替え特約で不動産の売買契約を解除した場合は、売買の仲介を依頼していた不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。
また、売主に支払った手付金も返還されます。
これは、特約が適用されると売買契約は白紙解除となり、契約そのものがなかったとみなされるためです。
一方、特約を盛り込まずに買主都合で契約を解除した場合は、手付金は返還されず、仲介手数料も発生します。

まとめ

不動産の売買契約にローン特約や買い替え特約を盛り込んでおけば、住宅ローンの融資を受けられなかった場合や旧居を売却できなかった場合に、買主に有利な条件で売買契約を解除できます。
特約により売買契約を解除した場合は、仲介手数料も発生しません。
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