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市街化調整区域の特徴および市街化調整区域の不動産を売却する方法やコツとは!

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市街化調整区域の特徴および市街化調整区域の不動産を売却する方法やコツとは!


今回は、市街化調整区域の不動産の話題です。
市街化調整区域の特徴や、市街化調整区域の不動産を売却する方法やコツなどをご紹介しますよ!

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市街化調整区域の特徴とは?不動産売却がしにくい地域?

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域として定められた区域」のことで、ざっくりといえば「家や店などを積極的に建てる・作ろうとしても、それに対して強い制限がかかっているエリア」です。
ですから市街化を推進して家や店などもどんどん建てられる市街化区域と比べると、インフラ整備が整っていないことが多いという特徴があります。
水道やガスが通っていない、トイレはくみとり式、などがその例としてあげられますね。
そうした不便な地域で、しかも「市街化調整区域であるかぎり、今後も市街地としての発展は見込めない」という理由もあって、市街化調整区域にある不動産は、売却において不利になりがちです。
不動産としての評価も低く、たとえば固定資産税の土地評価額は近隣の市街化区域の土地と比べると、おおむね3割程度評価が低くなっていることが多いでしょう。

市街化調整区域の不動産を売却する方法とコツおよび注意点

市街化調整区域の不動産は、市街化区域の不動産と比べると売却の際に不利になってしまうことは避けられませんが、以下のような方法である程度カバーすることが可能です。

●市街化調整区域に精通している不動産業者を選ぶ
市街化調整区域の不動産の売買実績が豊富にあり、市街化調整区域の情報にも精通している不動産業者を選びましょう。

●開発許可の要件を確認する
土地がある自治体の担当部署に開発許可の要件を確認しましょう。
たとえば、開発許可がすでに降りていて、建物が建てられる状態になっている土地であれば「市街化調整区域でも活用がしやすい土地」と判断されて売れやすくなるでしょう。

●需要がありそうな買主にアプローチをかける
一般的な不動産の買主を探すのではなく、農家や農業関係者・農産加工業者・市街化調整区域内で事業をしている建設業者など、需要がありそうな買主にアプローチをかけましょう。

ただし、こうした工夫をしようにも、その市街化調整区域の土地の地目が田や畑といった農地であった場合はかなり売却が難しいので注意が必要です。
宅地として使用するためには転用許可の申請をしなければいけませんが、この許可が下りるとは限りません。
許可が下りなければそのまま農地として農家に売るしかないので売却先が非常に絞られてしまい、どうしても不利になってしまう可能性もあります。

まとめ

今回は、市街化調整区域の特徴や、不利といわれる市街化調整区域の不動産を売却するための方法やコツなどをご紹介しました。
不利な点が多い市外化調整区域ではありますが、売却の際には少しでもその不利をカバーするよう、ここにあげた方法やコツの実践を検討してみましょう。
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