かつて不動産の売買契約において、買主を守るために「瑕疵担保責任」が売主にはありました。
しかし、「瑕疵」という言葉が一般的に知れ渡っていないため、内容がわかりにくいなどという理由から、2020年4月1日に「契約不適合責任」という新たな名称で改正されました。
ここでは、不動産売却に大きく関わる契約不適合責任について内容と改正された点、売却において売主が注意すべき事項について解説します。
瑕疵担保責任に代わる不動産売却で重要な「契約不適合責任」とは？
従来の瑕疵担保責任は、シロアリや雨漏りなどの物理的瑕疵、自殺などの心理的瑕疵、騒音などの環境的瑕疵といった「隠れた瑕疵」、つまり契約前に買主が知り得なかった欠陥などの問題が発見された場合、売主に対して契約解除や損害賠償を請求できる制度でした。
しかし、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正されたことで、売主の責任はさらに重くなります。
まず、従来は「隠れた瑕疵」であることが焦点でしたが、契約不適合責任においては「隠れた」瑕疵である必要はありません。
あくまで、契約書の内容との相違が焦点となります。
そのため、「シロアリ被害無し」という契約内容にも関わらず、シロアリ被害が発見された場合は内容が不適合だと判断されます。
また、従来の瑕疵担保責任における買主の権利は、売主に対して契約解除および損害賠償請求の2種類でした。
しかし、契約不適合責任では新たに不適合部分の修補請求ができる「追完請求」および、修補しない・修補できない場合には代金の減額を依頼できる「代金減額請求」の2つの権利が追加されました。
これによって売主の責任はより重くなり、契約時には今まで以上にしっかりとした対応が求められます。
瑕疵担保責任との違い以外の契約不適合責任における不動産売却時の売主側の注意点
売主側の責任が増えたことで、売主は今まで以上にしっかりと対応をおこなう必要があります。
後々責任に問われないためにも、契約書の内容を詳細まで明確に記すことが重要です。
一部壊れている不動産の場合は「壊れている」ことを明確にしたうえで、契約を締結する必要があります。
さらに、従来以上に設備の有無や不具合状況を明確にする「付帯設備表」やその他の瑕疵について明記する「告知書」の内容が重要になるため、不備のないようしっかりと記載するように心掛けましょう。
