事業用不動産の売却は、資金調達や事業ポートフォリオの再構築に直結する、重要な経営課題となります。
一般的な居住用物件とは異なり、権利関係や税務処理が複雑であるため、全体像を把握したうえで計画的に進めることが大切です。
本記事では、事業用不動産を売却するときの流れ、売却時にかかる税金、事業用不動産売却を成功させるポイントも解説します。
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事業用不動産売却の流れ
事業用不動産の売却プロセスは、信頼できる不動産会社を選定し、適切な媒介契約を締結することから始まります。
媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、売却の秘匿性や、情報の拡散範囲といった戦略に応じて使い分ける必要があるでしょう。
契約締結後は、不動産会社がレインズへの登録や投資家へのアプローチをおこない、購入希望者を探す売却活動が本格化します。
購入希望者から買付証明書を受領し、価格や引渡日などの条件交渉がまとまれば、重要事項説明を経て売買契約を締結する運びとなります。
事業用物件は、買い手が法人や投資家に限定される傾向があり、居住用よりも成約までの期間が、長期化しやすい点を考慮しなければなりません。
最終的に残代金の決済と物件の引渡しをおこない、法務局での所有権移転登記を、完了させることで一連の取引が終了します。
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売却時にかかる税金
不動産売却によって利益が生じた場合、売主の属性に応じて、個人の場合は譲渡所得税、法人の場合は法人税が課されます。
とくに、注意が必要なのは消費税で、土地の売買は非課税ですが、建物の売却代金には消費税が課されるため内訳の明確化が求められます。
税金以外にも必ず発生する諸費用として、売買契約書に貼付する印紙税や、不動産会社へ支払う仲介手数料を準備しなければなりません。
そのほか、物件に抵当権が設定されている場合は、金融機関への借入金返済手続きとともに、抵当権抹消登記費用や司法書士報酬も必要となります。
居住用財産にある「3,000万円の特別控除」は、事業専用の不動産には原則として適用されないため、税負担が大きくなる可能性があります。
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事業用不動産の売却を成功させるポイント
売却を成功に導くためには、近隣の成約事例や、収益還元法に基づいた適正な査定額を把握し、戦略的な価格設定をおこなうことが重要です。
レントロールや建築図面にくわえ、土壌汚染調査結果や、アスベスト使用調査などの関連書類を早期に整備することで、買主の意思決定を早めることができます。
また、隣地との境界が未確定のままでは、紛争リスクと見なされるため、土地家屋調査士による確定測量を済ませておくことが望ましいです。
事業用不動産は、法規制や税制が特殊であることから、実務経験が豊富で専門知識を有する不動産会社や専門家に相談することが重要です。
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まとめ
事業用不動産の売却では、パートナーとなる不動産会社の選定から決済・引渡しまでのフローを理解し、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。
売却益に対する法人税や所得税、建物部分への消費税、さらには仲介手数料などの諸経費を把握し、正確なキャッシュフローを計算する必要があります。
必要書類の整備や境界確定し、事業用物件に精通した専門家のサポートを得ながら、適正価格での取引実現を目指しましょう。
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湘南シーズン
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