自営業は住宅ローン審査に通らない？通過ポイントや自宅兼事務所も解説

自営業の方は、住宅ローンの審査に対して不安を抱いているかもしれません。
収入の安定性や事業との兼ね合いなど、会社員とは異なる判断基準があるため、ご自身の状況で借入れが可能か迷うことが多いのではないでしょうか。
本記事では、自営業者が住宅ローンを利用するための条件や審査のポイントについて解説します。

自営業者は住宅ローンの審査に通らない？所得と返済負担率の確認

自営業者だからといって、一律に住宅ローンの審査に通らないわけではありません。
金融機関は売上から必要経費を差し引いた「所得」を年収として返済能力を判断します。
そのため、経費を多く計上している場合は、審査上で返済能力が低く見積もられるでしょう。
また、単年度だけでなく複数年にわたる安定した所得が求められます。
直近3年分の確定申告書による平均所得や営業年数が確認される傾向にある点に留意しましょう。
さらに、カードローンなどの既存の借り入れを含めた総返済負担率も重要な審査基準となるため、既存債務と所得のバランスを確認しておくことが大切です。

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審査通過に向けたポイント：所得の適正化と自己資金のバランス

自営業者が住宅ローンを利用するためには、数年前から所得や納税状況を意識して準備することが審査通過のポイントになります。
金融機関は直近3年分の確定申告書や納税証明書を求めることが多く、「3期連続黒字」がひとつの目安となるでしょう。
このとき、過度な節税で所得を圧縮していると、借入可能額が減ってしまう可能性があります。
また、税金滞納がない状態を保ち、既存の借入れを整理しておくことも欠かせません。
さらに、借入額の割合を示す融資率を下げることで適用金利が優遇される仕組みもあります。
事業資金を含めた手元資金とのバランスを考慮しましょう。

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自宅兼事務所を購入する際の条件と住宅ローン控除の注意点

自宅兼事務所を購入する場合、まずは居住用部分の床面積が建物全体の50%以上あるかを確認することが重要です。
住宅ローンは基本的に居住用住宅を対象とするため、事務所併設物件を対象外とする金融機関がある一方、一定の居住割合を満たせば利用できる商品も存在します。
また、住宅ローン控除を適用する際にも、原則として床面積50㎡以上かつ2分の1以上が自己居住用であることが要件となります。
この床面積は登記事項証明書上の面積が基準となる点に注意が必要です。
間取りを決める段階から事務所部分と居住部分の広さを明確にし、契約前に融資や税制の要件を満たすか慎重に判断しましょう。

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まとめ

自営業者でも、所得の安定性を証明し適切な条件を満たすことで、住宅ローンを利用できます。
物件購入や資金計画の際は、過度な節税による所得圧縮を避け、自宅兼事務所であれば居住部分の床面積割合に注意することが大切です。
まずは直近3年分の確定申告書を確認し、借入希望額や金融機関の条件とご自身の状況を比較検討してみましょう。
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